Dự án bất động sản chào bán khi chưa giải chấp có những rủi ro gì?

Thời điểm cuối tháng 8/2018, danh sách 92 dự án đã được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng được Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội đăng tải công khai. Theo đó, chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP. Hà Nội.

Trong danh sách trên, có không ít dự án do doanh nghiệp lớn, được coi là có uy tín trên thị trường triển khai. Khách hàng mua nhà thường không biết hoặc không mấy quan tâm về dự án bị thế chấp, chỉ đến khi phát sinh vụ việc tại dự án Tokyo Tower tại Hà Đông (Hà Nội), người mua mới giật mình "tỉnh giấc". Được biết, trong danh sách còn có nhiều chủ đầu tư thế chấp cùng lúc nhiều dự án và một loạt "đại gia" bất động sản cũng không phải là trường hợp ngoại lệ.

Bán hàng khi chưa giải chấp

Trong danh sách, Công ty CP Hải Phát thế chấp quyền sử dụng đất 59 căn nhà ở thấp tầng và công trình hỗn hợp cao tầng tại dự án Hải Phát Plaza (Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm). Ngoài ra quyền sử dụng đất dự án tại Phú Lãm, quận Hà Đông; dự án tại đoạn Cầu Chui – Cầu Đông Trù, Long Biên cũng đang được công ty này sử dụng làm tài sản thế chấp.

Quyền sử dụng đất tại khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội, quận Hà Đông là cũng được Geleximco dùng làm tài sản thế chấp ngân hàng. Ngoài ra còn có một phần tài sản gắn liền với đất tại một số thửa của dự án ở xã An Khánh, huyện Hoài Đức cũng được công ty này đem thế chấp.

Công ty CP đầu tư Văn Phú – Invest thì dùng quyền sử dụng đất tại khu đất có ký hiệu TTDV-01, KĐTM An Hưng, phường La Khê và phường Dương Nội, quận Hà Đông làm tài sản thế chấp.

Nhiều dự án khác hiện đã bàn giao cũng có tên trong danh sách này. Đơn cử: Công ty TNHH Đầu tư toàn cầu Tràng An thế chấp một phần dự án Tràng An Complex tại Phùng Chí Kiên (Cầu Giấy); Công ty Địa ốc MB thế chấp dự án Golden Field Mỹ Đình…

Trong danh sách còn có tên nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp giá rẻ, như Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS có tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại phường Yên Sở, quận Hoàng Mai; tài sản thế chấp của Công ty CP Tập đoàn Hoành Sơn là dự án xây dựng chung cư nhà ở xã hội cán bộ chiến sĩ Bộ Công an tại số 282 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân….

Ngoài ra, danh sách còn có tên dự án tòa nhà hỗn hợp thương mại và nhà ở chung cư Tecco (huyện Thanh Trì) với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền gồm 700 căn hộ để ở, 9 căn dịch vụ .

Như nội dung mà Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội công bố thì tính đến cuối tháng 8/2018, các dự án trong danh sách vẫn chưa được giải chấp. Vậy nhưng, chủ đầu tư nhiều dự án đã triển khai chào bán sản phẩm trên website chính thức của doanh nghiệp ngay từ những tháng đầu năm. Đây được cho là một hành vi vi phạm pháp luật.

Từ vụ việc tại dự án Tokyo Tower, Hà Đông, PGS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, trường hợp này khách hàng có thể chịu rủi ro nếu chủ đầu tư thế chấp không trả được nợ. Khi đó ngân hàng sẽ đến siết nợ, và họ đánh vào tài sản của người mua chứ không phải là tài sản của người đi thế chấp.

Nhiều dự án bất động sản chưa được giải chấp nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán. Ảnh minh họa

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Về tính pháp lý của dự án, hiện không có quy định nào yêu cầu chủ đầu tư hay các đơn vị phân phối buộc phải công khai các thông tin về tình trạng thế chấp của dự án với người mua nhà. Cũng vì sơ hở này, không ít người mua nhà phải ôm "trái đắng".

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc công ty Địa ốc Đất xanh Miền Bắc cho rằng, việc các chủ đầu tư công khai bán hàng khi chưa giải chấp tài sản thế chấp tại ngân hàng chính là lỗ hổng trong mắt xích quản lý. Rủi ro sẽ bị đẩy về phía người mua nhà. Việc đồng thời vừa thế chấp vừa bán hàng là vi phạm pháp luật, và cũng không loại trừ trách nhiệm của cơ quan quản lý khi để chủ đầu tư tự bán tài sản đang thế chấp.

Một vụ việc liên quan đến tài sản thế chấp từng xảy ra vào tháng 5/2016 khi những người mua căn hộ tại chung cư The Hamorna ở Tp.HCM hoang mang cực độ trước thông báo cỉa ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn về việc siết nợ các căn hộ họ đã mua và về ở được 3 năm. Vụ việc này cảnh tỉnh người mua nhà cần thận trọng khi mua sẩn phẩm tại các dự án đang thế chấp ở ngân hàng, mặc dù theo quy định, các chủ đầu tư được phép thế chấp tài sản để vay vốn triển khai dự án.

Gần đây nhất, công văn của Sở Tài Nguyên và Môi trường – Văn phòng đăng ký đất đai Số 7527/STNMT-VPDKĐĐ cho biết, MBLand Holdings vẫn đang thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại ngân hàng ở dự án Golden Field Mỹ Đình. Thông tin này khiến cư dân bức xúc và lo lắng khi MBLand Holdings chưa thực hiện giải chấp còn người dân không biết khi nào mới được cấp sổ hồng.

Theo khuyến cáo của một số chuyên gia bất động sản, dù sau nhiều vụ lùm xùm tại nhiều dự án, các chủ đầu tư tìm mọi cách trấn an, nhưng muốn tránh được các rủi ro, người mua cần đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý của dự án, không giao dịch vội vàng khi chưa có thông tin chính xác nào trong tay.

Các chuyên gia cũng gợi ý, người mua có thể tìm hiểu thông tin dự án ở hai đầu mối quan trọng là Sở Xây dựng và các ngân hàng bằng cách đến hai địa chỉ này, yêu cầu cung cấp thông tin về dự án mình định mua xem có vướng mắc gì về thủ tục pháp lý trong lĩnh vực xây dựng hay có bị cầm cố không...

(Theo Thời báo kinh doanh)