Tiềm năng nhưng không dễ
Chị Hương (Cầu Giấy) vốn là người năng động, thích kinh doanh, lại sống và thuê trọ ở Hà Nội đã nhiều năm nên nhận thấy việc cho thuê nhà rồi cho thuê lại khá dễ dàng. Vì vậy chị bàn tính với chồng sẽ bỏ tiền thuê cả một ngôi nhà rồi cho thuê lại từng phòng. Sau một thời gian tìm kiếm khắp các ngõ ngách của Hà Nội, chị Hương cũng tìm được một căn nhà 5 tầng, 9 phòng tại mặt đường Phan Văn Trường, quận Cầu Giấy với giá 15 triệu đồng/tháng, tính ra mỗi phòng có giá 1,6 triệu đồng/tháng.
Theo tính toán của chị Hương, gia đình chị sẽ ở 1 phòng, 8 phòng còn lại chị cho thuê với giá khoảng 2-2,5 triệu đồng/phòng/tháng tùy vị trí và diện tích từng phòng. Cộng thêm tiền điện, nước, internet,… mỗi tháng chị cũng kiếm được khoảng vài triệu tiền lời, coi như không phải mất tiền ở trọ mà lại được làm chủ.
Thế nhưng chỉ đến khi dấn thân vào “thương trường”, chị Hương mới nhận ra mọi việc không hề đơn giản như chị tưởng tượng. Mặc dù nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn nhưng nguồn cung cũng không thiếu, cung - cầu gần như đã bão hòa. Từ lúc chị Hương cho thuê phòng đến nay mới được nửa năm mà hầu như tháng nào cũng có người chuyển đi, thậm chí có thời điểm trống 4 phòng gần 1 tháng mà không có người nào thuê.
Hình thức thuê rồi cho thuê lại tuy tiềm năng nhưng nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro
Tương tự, anh Cường thuê 2 căn chung cư 2 phòng ngủ tại đường Hàm Nghi (Mỹ Đình) với giá 6,5 triệu đồng/căn/tháng, ký hợp đồng 2 năm, thanh toán 6 tháng 1 lần. Anh Cường còn chi thêm 80 triệu đầu tư trang thiết bị, nội thất cao cấp rồi cho thuê lại với giá 9-10 triệu đồng/phòng/tháng. Đối tượng khách thuê mà anh nhắm tới là các cặp vợ chồng có thu nhập tốt hoặc nhóm các bạn trẻ thuê theo dạng ở ghép.
Anh Cường nhẩm tính, nếu có khách thuê đều đặn mỗi tháng thì chỉ vài tháng là anh có thể lấy lại vốn, sau đó là thu lời ổn định. Nhưng anh Cường không ngờ khu vực này có quá nhiều căn hộ giá rẻ cho thuê, hơn nữa các gia đình trẻ hiện nay lại có xu hướng vay mua nhà trả góp thay vì đi thuê nên 2 căn chung cư của anh thường xuyên rơi vào cảnh ế ẩm. Thậm chí có thời điểm anh phải chấp nhận hạ giá hoặc cho thuê ngắn ngày theo dạng homestay.
Trong suốt 2 năm thuê rồi cho thuê lại 2 chung cư, anh Cường phải lấy lãi căn nọ bù lỗ căn kia, tính thêm tiền đầu tư nội thất thì anh vẫn chưa thể thu hồi vốn.
Theo ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản, hình thức thuê rồi cho thuê lại tuy tiềm năng nhưng nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với 5 rủi ro thường trực:
Thứ nhất, lựa chọn sai phân khúc sẽ khiến cho việc thu hồi vốn không như dự định.
Thứ hai, nếu tài chính có hạn không xoay vòng vốn kịp sẽ dễ dẫn đến việc thua lỗ, vỡ dây chuyền, đặc biệt là với khoản tiền đặt cọc mà khách đã ký trong hợp đồng thuê nhà trọ.
Thứ ba, nếu không có khả năng tìm kiếm khách hàng sẽ dễ dẫn đến tình trạng phòng trống và đương nhiên sẽ phải bù lỗ trong thời gian không có khách thuê.
Thứ tư, do chỉ là kinh doanh tự phát, không chuyên nghiệp, bài bản nên người cho thuê thiếu kinh nghiệm quản lý, dễ gặp phải nhiều vấn đề về an ninh trật tự, bảo dưỡng và duy tu…
Thứ năm, nếu cung cấp nhiều phòng cho thuê sẽ phải cần sự hỗ trợ của nhiều nhân sự vì một mình không thể quản lý được hết.
Để đảm bảo tỉ lệ lấp đầy phòng, nhà đầu tư nên chọn khu vực có nguồn cầu thuê nhà cao
Thuê nhà rồi cho thuê lại cần lưu ý những gì?
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Trí Hiếu nhận định, thuê nhà rồi cho thuê lại là một kênh đầu tư tiềm năng, song nếu không biết cách đầu tư thì có thể gặp rủi ro bất cứ lúc nào. Vì vậy, cá nhân muốn tham gia vào phân khúc này nhất định phải có kiến thức vững vàng về bất động sản, đặc biệt phải am hiểu tường tận về nhu cầu hiện nay trên thị trường.
Trước tiên, để đảm bảo tỉ lệ lấp đầy phòng, nhà đầu tư nên chọn khu vực có nguồn cầu thuê nhà cao như gần khu công nghiệp, trường đại học, sân bay... Đồng thời, kết hợp việc quảng bá, quảng cáo rộng rãi, đa dạng trên nhiều kênh khác nhau.
Thứ hai, nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê nhà dài hạn với chủ, phải thỏa thuận rõ ràng và được chủ nhà chấp thuận việc cải tạo, cho thuê lại để tránh tranh chấp sau này và đảm bảo đủ thời gian có thể thu hồi vốn.
Thứ ba, nhà đầu tư nên nhờ luật sư tư vấn về nội dung hợp đồng, các thủ tục cũng như việc xin giấy phép xây dựng để có thể cải tạo, chia phòng. Hợp đồng nên được công chứng để tránh rủi ro phát sinh.
Thứ tư, nên chọn lọc người thuê thật kỹ lưỡng để tránh rắc rối về sau bởi cho thuê nhà của người khác sẽ phức tạp hơn nhà của mình rất nhiều.
