Giá nhà đất tăng vọt vì khan hiếm "dự án sạch"?

Kể từ năm 2014 đến nay, Tp.HCM tung ra thị trường trung bình khoảng 30.000 sản phẩm mỗi năm, bao gồm căn hộ và nhà phố (từ gần 100 dự án). Bên cạnh đó, với chủ trương làm cho thị trường minh bạch, chống thất thoát, việc rà soát lại pháp lý hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư đã khiến cho việc tìm kiếm dự án khó khăn hơn bao giờ hết.

Khan hiếm “dự án sạch”

Cầm trên tay một tập giấy tờ, trong đó là bản đồ cùng với hồ sơ pháp lý của một dự án nhà ở tại quận 7, anh Nguyễn đến trụ sở một công ty địa ốc theo lịch hẹn. Khoảng 5 phút sau, một nhóm 7 người tụ lại ngồi xung quanh chiếc bàn gỗ để bàn bạc. Sau một hồi, hồ sơ bị trả lại cho khổ chủ với lý do “dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500”. Theo lời một nhân viên phụ trách pháp lý của doanh nghiệp, hiện nay thủ tục phê duyệt rất khó khăn. Nếu bỏ ra số tiền lớn để mua dự án nhưng thủ tục chạy chậm và không biết khi nào sẽ xong, rất có thể bị lãi suất ngân hàng "ăn" hết. Còn nếu dự án có hồ sơ hoàn chỉnh, giá có thể đắt hơn một chút vẫn mua được.

Anh Nguyễn chia sẻ, từ lúc thị trường ấm lại, anh có thêm nghề tay trái nhưng lại tạo thu nhập chính đó là làm môi giới buôn bán dự án. Nhờ có mối quan hệ tốt với các chủ đầu tư nên anh biết được nhu cầu của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, cũng như nhận được đơn đặt hàng mua dự án. Có thời điểm thuận lợi, anh làm môi giới hoàn tất đến 5 dự án. Nhưng hơn 1 năm nay, nhiều dự án đưa qua tay anh rồi sang các chủ đầu tư khác, kết quả nhận được chỉ là những cái lắc đầu.

"Nguyên nhân chính là hồ sơ pháp lý của dự án “chưa sạch”, nghĩa là còn thiếu nhiều thủ tục khác nhau, nên chủ đầu tư không mạo hiểm để ôm vào. Nếu ví giao dịch của tôi là thước đo của thị trường thì điều đó hoàn toàn đúng với báo cáo của các cơ quan chức năng đó là năm 2018, số lượng sản phẩm được phê duyệt là 28.000 căn hộ và nhà phố từ 77 dự án, giảm hơn 18 dự án và giảm đến 16.600 sản phẩm so với năm 2017", anh Nguyễn cho biết.

Hiện nay rất khó tìm được đất đã hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý để thực hiện dự án bất động sản. Ảnh: Thành Trí

Sự giảm sút của thị trường thể hiện rõ nét nhất qua hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đơn cử trước đây, một công ty địa ốc tung ra thị trường 5.000 sản phẩm nhà ở mỗi năm từ khoảng 10 dự án, chủ yếu vẫn là căn hộ. Nhưng trong năm 2018, số lượng dự án căn hộ mới không còn xuất hiện. Doanh nghiệp cũng săn lùng dự án khắp nơi nhưng kết quả không khả quan.

"Mặc dù đi "săn" suốt cả năm qua nhưng chưa tìm ra được một dự án nào. Để nhận chuyển nhượng một dự án nhà ở theo quy định của công ty phải có một trong 3 điều kiện gồm: Đã được phê duyệt 1/500, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc dự án có giấy phép xây dựng. Nhưng các dự án chào mời đều chưa tới các bước thủ tục nêu trên", giám đốc đầu tư một doanh nghiệp BĐS chia sẻ.

Giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng?

Theo dự báo của các chuyên gia, bức tranh thị trường BĐS tại Tp.HCM có khả năng sẽ rơi vào tình huống nguồn cung tắc nhưng nhu cầu vẫn tăng. Nguyên nhân khiến nguồn cung tắc là bởi dự án có nguồn gốc từ đất công bị rà soát lại pháp lý, bị thanh tra, bị kiểm toán “điểm mặt”, hủy chủ trương đầu tư; "tắc nghẽn" về thủ tục pháp lý, xuất hiện hiện tượng né tránh, đùn đẩy, hồ sơ chuyển lòng vòng; nguồn gốc dự án xuất phát từ thỏa thuận chuyển nhượng tự do bị vướng quy định “đất ở”, hiện nay đang chờ ý kiến Thủ tướng. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại Tp.HCM vẫn cực lớn, chưa giải quyết nổi khan hiếm nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận định rằng giá nhà đất sẽ tăng bởi vì nguồn cung rất hạn chế mà nhu cầu nhà ở lại rất lớn. Đáng lưu ý, một số chủ đầu tư có được quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi, đặc biệt các dự án bị ế ẩm trước đây sẽ được tiêu thụ nhanh chóng. Ở chiều ngược lại, giá nhà đất tăng sẽ gây nên khó khăn trong việc phát triển đô thị như giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp; giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công cộng…

Dưới góc độ trực tiếp kinh doanh, Tổng giám đốc Phú Đông Group Ngô Quang Phúc nhìn nhận, 2019 là năm khó khăn cho doanh nghiệp địa ốc. "Năm nay, Phú Đông Group chỉ có 2 dự án, một ở Bình Dương và một tại Tp.HCM, nhưng đang làm thủ tục pháp lý, vì vậy chưa biết khi nào sẽ hoàn tất để có thể mở bán. Nguồn cung hạn chế sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu lợi nhuận, khó khăn là điều không tránh khỏi", ông Phúc chia sẻ.

Theo ông Phúc, điều này sẽ tạo ra sự bất ổn cho thị trường địa ốc. Vì ít dự án mở bán thì khách hàng sẽ không có nhiều lựa chọn, giá cả tại những dự án thuộc phân khúc trung bình, dành cho người có nhu cầu ở thật, nhất là phân khúc nhà ở có giá trị trên dưới 2 tỷ đồng/căn cũng sẽ tăng. Thực trạng này đối nghịch với kinh tế vĩ mô đang tốt, di dân cơ học vào Tp.HCM vẫn đông đi kèm với nhu cầu nhà ở rất lớn, người nước ngoài tới ở đầu tư kinh doanh ngày càng nhiều, nhu cầu thay đổi chỗ ở tăng lên…

Ông Bùi Tiến Thắng, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Thành Thành Công dự báo, cung ít hơn cầu sẽ đẩy giá nhà đất tăng lên, tối thiểu sẽ tăng 10%. Điều này khiến người đầu tư giãn ra vùng ven để kiếm đất rẻ, diện tích rộng, đô thị sẽ phát sinh theo "vết dầu loang".