Nguồn cung dự án bất động sản sụt giảm chỉ vì hai chữ đất ở

Thị trường có thể sẽ “đứng bánh”?

Luật Nhà ở có nêu quy định, sau khi doanh nghiệp hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án... thì mới thực hiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Song cũng theo luật này, để được công nhận là chủ đầu tư, doanh nghiệp phải đảm bảo một trong số các điều kiện là phải có đất ở hợp pháp. Sự “đá nhau” giữa các quy định khiến các doanh nghiệp gần như không thể có 100% đất ở hợp pháp. Từ đây, xuất hiện khe hở để chính quyền sở tại áp quy định tùy hứng.

Tại một cuộc họp, lãnh đạo một công ty bất động sản bức xúc nói: "Chỉ vì cái câu “đất ở” thôi mà gây thiệt hại về hữu hình và vô hình cho đất nước biết bao nhiêu. Tốn biết bao nhiêu văn bản, họp hành, chỉ đạo này nọ... lâu nay. Thực tế, bản chất đất ở luôn có sau tất cả các loại đất khác là đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà thành. Nó chỉ là một tập hợp con trong tập hợp cha là các loại đất... mà doanh nghiệp đã đền bù để lập dự án... doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở."

“Vậy làm gì có đất ở trong giai đoạn đầu để chấp thuận đầu tư dự án? Tất nhiên, có thể có một ít đất ở của ai đó đã đóng tiền, hoặc không có tí nào cũng là bình thường. Quy định như thế này chỉ gây rối loạn thị trường, tắc nghẽn nguồn cung mà thôi”, vị lãnh đạo trên nói thêm.

Khi được hỏi về vấn đề này, gần như tất cả các doanh nghiệp chuyên gia đều khẳng định, nếu quy định trên được áp dụng, thị trường bất động sản có nguy cơ “đứng bánh”, vì hiếm có dự án nào đảm bảo 100% đất ở hợp pháp được. “Hiện nay quỹ đất sổ đỏ, đất dự án đã hoàn thiện pháp lý đếm trên đầu ngón tay. Quy định này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi nếu không được công nhận là chủ đầu tư dự án thì xem như tắc vĩnh viễn. Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao, trong khi nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại”, một chuyên gia phân tích.

Quy định phải có 100% quyền sử dụng đất ở hợp pháp mới được làm chủ đầu tư dự án gây khó
cho doanh nghiệp bất động sản, khiến nguồn cung dự án mới bị giảm sút. Ảnh minh họa

Trong khi đó, ông Võ Hoàng, Giám đốc của Công ty bất động sản T.P tại Tp.HCM thì nói thẳng: "Quy định của pháp luật về công nhận chủ đầu tư, quy định về “quyền sử dụng đất ở hợp pháp” đã gây ra sự khốn khổ cho doanh nghiệp. Nếu như trước đây, đất ở hợp pháp là đất của doanh nghiệp được nhà nước cho thuê, đất nông nghiệp được doanh nghiệp mua lại mà nằm trong quy hoạch và khi đó doanh nghiệp sẽ được công nhận là chủ đầu tư thì nay quy định đất ở hợp pháp là đất phải “sạch” 100%, đã ra sổ đỏ đứng tên doanh nghiệp, doanh nghiệp được công nhận là chủ đầu tư."

Có nên sửa thành “đất hợp pháp”?

Cùng quan điểm với đại diện các doanh nghiệp nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cũng cho rằng, quy định mới không chỉ gây ách tắc cho doanh nghiệp, mà cho cả cơ quan quản lý nhà nước, thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách. Bởi lẽ, trong triển khai dự án, khâu chấp thuận đầu tư chính là bước khởi đầu, nếu không qua được thì các bước tiếp theo khó mà thực hiện.

Từ đó dòng vốn bị chôn một chỗ, doanh nghiệp có thể mất cơ hội cơ hội đầu tư. Thực tế, từ năm 2016, cả doanh nghiệp và UBND Tp.HCM đều đã đưa vấn đề này ra nhưng đến nay chưa được giải quyết, lắng nghe. Vấn đề này rất cấp bách, cần sớm giải quyết giúp thị trường bất động sản tháo gỡ một phần ách tắc cũng như đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Ngoài ra, đây cũng là một trong các nguyên nhân khiến nguồn cung dự án trong những năm gần đây liên tục sụt giảm, đặc biệt là trong 10 tháng đầu năm 2018. Tình trạng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Nguồn cung dự án bất động sản trên thị trường ngày càng sụt giảm do
doanh nghiệp khó tìm được quỹ đất sạch. Ảnh minh họa

Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hung Thinh Corp Nguyễn Đình Trung cũng phân tích: "Khi làm dự án thì cơ cấu sử dụng đất bao gồm đất xây dựng công trình ở, đất giao thông, đất cây xanh công trình công cộng, trường học... Như vậy bắt phải có 100% đất ở là hoàn toàn không phù hợp với thực tế và mâu thuẫn với các quy định pháp luật khác như luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng... và không thể có quỹ đất nào đảm bảo được diện tích, quy mô, tính chất đáp ứng được quy định 100% đất ở để xin thủ tục đầu tư."

Phản hồi các ý kiến trên của doanh nghiệp, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cho biết qua rà soát từ 1/7/2015 (thời điểm luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, đã có 170 dự án gửi về Sở nhưng chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (chiếm tỷ lệ khoảng 26%). Số dự án còn lại có nguồn gốc từ đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng được bồi thường (khoảng 74%).

Trước đó, vào năm 2016, UBND Tp.HCM từng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng tháo gỡ khó khăn theo hướng: “Nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì đất đó được xem như là đất ở”.

Sau đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản chấp thuận đề xuất  trên, nhưng lại yêu cầu “TP phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng”. Hiện tại, UBND Tp.HCM tiếp tục có dự thảo kiến nghị trình Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ vấn đề này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp do bồi thường đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Từ đó, doanh nghiệp sớm được chấp thuận làm chủ đầu tư, nhanh chóng triển khai dự án. Bởi lẽ, nếu chờ sửa luật Nhà ở thì sẽ mất rất nhiều thời gian, gây khó cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội.